“谁受益、谁出资”，广州老旧小区改造面向市场释放新机遇

发布日期：2024-09-19 17:17

来源类型：包明说 | 作者：迈克尔·穆索诺夫

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城镇老旧小区改造是一项关乎惠民生扩内需的重要民生工程，也是广州市推进城市更新和开发建设方式转型的重要组成部分。当前，广州市以改造2000年底前建成的老旧小区为重点，不断扩大老旧小区改造范围，扩充改造项目实施内容。

作为一项政府推动的民生工程，一直以来，老旧小区改造主要以财政资金为项目启动来源，资金构成相对单一，在此背景下，随着改造范围不断扩大，项目内容逐步完善，老旧小区改造的资金压力也面临着新的挑战。

在国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《指导意见》）中，鼓励老旧小区改造建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

广州市作为老旧小区改造首批试点城市之一，在老旧小区市场化运营方面一直走在全国前列，近日，广州市住房和城乡建设局印发《广州市社会力量以市场化方式参与老旧小区改造工作机制（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），面向社会公开征询意见。

《征求意见稿》鼓励社会资本全方位多角度参与老旧小区改造，拓宽老旧小区改造资金来源渠道，广州将加大力度培育规模化实施运营主体，吸引社会力量参与老旧小区改造和运营，运用市场力量提升社区服务水平和管理能力。

参与方式：

政府与社会投资组合实施

《征求意见稿》鼓励由财政资金与社会资本组合实施老旧小区改造，其中，政府主要投资基础设施改造内容，具体项目需结合实际和可利用资源，将小区闲置、低效公共空间和低效用地等资源整合，通过公开招标引入企业参与改造。此外，对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，将采取政府“保基本”的原则实施改造。

广州市将采取项目组合实施、联动改造、异地平衡的方式，统筹旧村、旧厂、旧城改造项目与老旧小区改造同步实施，统一引入社会资本作为实施主体。

在改造运营模式上，对于通过既有建筑功能转换、局部拆除重建、加改扩建、低效用地利用、存量公有房屋活化利用等方式，在补齐既有居住社区建设短板和配套服务设施的同时，企业可为老旧小区居民提供个性化有偿服务。

具体而言，企业规模化建设运营可分为FEPCO模式、BOT特许经营模式等。FEPCO模式允许运营企业以融资、设计、采购、施工、运营等要素一体运作或选其中几种要素内容进行组合运作；企业通过“带资金”“带技术”“带设备”“带服务”等资源要素参与到老旧小区改造的全生命周期。

BOT特许经营模式则以政府公开招商方式引入特许经营企业，通过协议明确企业的权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营老旧小区改造项目内及周边的片区基础设施、服务设施、公共空间，提供公共产品或者公共服务，并获得收益。企业充分发挥社会资本融资、专业、技术和管理优势，提高公共服务质量。

《征求意见稿》指出，老旧小区改造项目的特许经营期限应根据行业特点、所提供公共产品或服务需求、项目生命周期、投资规模、投资回报周期等综合因素确定，最长不超过20年。

在推动社会力量参与方面，对于单位职工房、房改房等类型的老旧小区，《征求意见稿》鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持，鼓励公房产权单位应出资参与改造。改造后，专营设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。

鼓励机制：

实施税费金融等“一揽子”激励政策

广州市老旧小区改造的市场化力量不仅限于地产开发企业，还包括了规模化运营企业、施工企业、专业服务企业、专业经营单位、原产权单位等。此外，《征求意见稿》根据《指导意见》，提出建立激励机制，引导居民出资，落实居民出资责任，健全群众参与机制。政府将优先对居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区实施改造。

为进一步丰富充实老旧小区改造内容，提升市场化力量的积极性，广州将支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。通过让渡小区公共收益（如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益），引入规模化运营企业运营，用于小区的改造和日常维护管理。

在创新激励政策方面，广州市将积极探索通过容积率奖励、合理改变房屋用途、在社区内加建物业出售出租等方式，提高社会参与老旧社区环境改善的积极性。

除让渡小区公共收益、支持日常管养或物业服务打包外，社会资本还可为小区居民提供专业服务，包括属地镇（街）通过政府采购养老、托育、环卫、保洁、垃圾分类、垃圾收集等城市运营的专业服务。小区业主组织可通过招标引入专业服务企业投资改造或经营配套设施。

今后，广州市将从税收、金融等方面加大对社会力量参与改造的扶持，全面释放老旧小区改造项目政策红利，努力实现居民、投资企业、运营单位、政府等多方共赢的良好局面。

在税费减免方面，专业经营单位参与老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税税前扣除。

为老旧小区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

落实金融服务保障将在企业融资方面给予支持。《征求意见稿》支持金融机构按照市场化、法制化的原则，针对老旧小区改造中各类主体的信贷需求，依法合规开展产品创新。对符合贷款条件的老旧小区改造项目，视项目运营周期、还款现金流、借款人能力等情况，合理确定贷款期限和贷款利率。

在老旧小区项目信贷方面，《征求意见稿》鼓励银行业金融机构加强政银企合作，针对性开发授信产品，优化授信审批和管理模式，在风险可控、商业可持续的前提下，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。同时，支持老旧小区改造规模化实施运营主体在不承担政府融资职能的前提下，采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。

【南方日报、南方+记者】郎慧

【通讯员】穗建

【作者】 郎慧

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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