住建部发声，22城试点，住房养老金推进明显加速：资金从何而来？

发布日期：2024-09-19 22:17

来源类型：找法网 | 作者：兰仕红

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这是熊猫贝贝的第2609篇原创文章

2024年8月，中国房地产经济和楼市，迎来了新的关键政策变化。

两个月前，住建部部长提出：要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

就在8月2日住建部在国新办发布会上表示要建立房屋定期体检制度、房屋保险制度和房屋养老金制度以后，不到2周的时间，互联网和舆论环境中的热议热度尚未褪去之际，新的推进动向，就接连出现了：

8月20日，在上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正代表上海市政府报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑。

据介绍，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。上海将探索实施三项制度：

一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。

三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年将在全市范围推开。

8月23日国新办举行的新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

目前，包括上海在内，已有22个城市加入了试点队伍。

其中，房屋养老金个人账户已经通过缴纳住宅专项维修资金建立起来了，试点的重点将是政府把公共账户建立起来。

在中国，要看政策和国家意志的态度，究竟是口号宣传还是真刀真枪，最直接简单的一个方法，就是“看效率”。

这些政策的紧锣密鼓铺排，以及在具体事项上的落实效率，都预示着中国房屋养老金制度即将落地。

以后，有房者可能每年要多缴纳一笔费用，用于房屋体检、房屋养老金、房屋保险等。

这些费用无论从名义上还是用途上，都并非房地产税。

但对于普通老百姓而言，无论叫什么名字，最终都是从居民口袋里掏钱，都会增加家庭的经济负担。

经济影响和趋势规则变化，只是一方面，未来中国的很多房产的市场价值底层逻辑，以及更多长远的影响，其实更值得去思考和关注。

这篇文章，就将基于中国住房体检，养老金，保险最新“三项制度”的推进动向详细梳理，结合当下中国国内经济和楼市现实情况，从敬畏常识，尊重规律的角度出发，深入挖掘这个住房最新“三项制度”的逻辑与影响，并对后续中国楼市的几个可能变化以及走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

1

效率体现态度：国家8月开始强力推进的住房“三项制度”具体是怎么一回事？

（8月23日），国务院新闻办发布会上，住建部透露：

研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，上海等22个城市目前正开展试点。

就在两天前的（8月21日），上海市十六届人大常委会第十五次会议(扩大)上明确表示，上海将率先落地这“三项制度”。

第一步，今年先行在浦东等区开展试点；

第二步，在试点基础上，明年全市推开。

效率动作，引发热议：有观点认为，这相当于房地产税换了个名字开始征收了。

其实，这种说法也不无道理。

到底什么是“房屋养老金”？

简而言之，它是一种为建筑物未来维护和修缮而设立的资金池制度。

以上海为例，数据显示，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。

按照董部长的说法，那么其实上海这些城市，最近一二十年的住房，已经实际上加入了住房养老金的制度。

因为这些新房都是缴纳过维修基金的，第一任业主是强制交的，即使房屋交易过户了，维修基金也会过户给下一任业主。所以说这些新房的个人账号事实上都已经建立起来了。

然后政府要想办法弄点钱，建立个公共账户，以后有个检查维修房子的需要，个人账号和公共账户一块出钱，把房子修好。

跟养老金的做法差不多，你退休之后领的钱，一部分是自己过去的储蓄，一部分是养老基金公共池子里的钱。

说白了，以后你不仅要给自己养老，还要给你的房子养老。

除了个人养老金账户外，你还会拥有房屋养老金账户，两者都需要缴费。

社保（养老金）制度，是典型的宏观税赋模式，既然是以住房为对象，以修缮检查维护为由的住房养老金制度和模式，显然，也是宏观税赋的逻辑。

把最新住房关联，并且国家明显发力推进“三项制度”看作是“房地产税”，其实非常合理。

到底是暖心还是寒心，我想主要取决于到底需要老百姓掏多少钱。如果是政府出钱给我的房子养老，当然暖心了，我想没人会投反对票；可如果需要我出钱给房子养老，那可能就有点鸡肋了，毕竟我的钱数量有限，需要花在刀刃上；如果政府要强制我出钱给房子养老，我可能就不是那么愉快了。

目前，政策的细则还未公布，据一些吹风信息的分析透露，目前的设想是：

房屋养老金的资金来源主要有三部分，分别是公共账户、个人账户和补充账户。大致可以参考社保养老金的缴纳方法。

关于“房屋养老金”，其实存在一个巨大的“争议点”，即二次收费。

在“房屋养老金”这个新概念提出之前，就有一个类似的概念——专项维修资金。

目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

总体而言，现行的专项维修资金制度难以实现房屋“应修尽修”。

专项维修资金的用途，和房屋养老金的用途一般无二，都是用来给房屋养老的。

更重要的是，广大业主在买房的时候就已经缴纳过专项维修资金，缴纳标准可能会按照购房款的一定比例（如2%～3%）或每平方米一定金额（如100～200元）来计算。

明明还有1万亿的存量结余，且使用率才十分之一，为什么不用这个维修基金呢？

嘿嘿，这可是个好问题，而且非常敏感，就和绝大多数小区的物业利用小区资源进行各种营收，和业主毫无关系一样。

有些钱，账面好看，但是经不住事儿，真遇到事了，钱还有没有，能不能拿出来用，那就不好说了。

所以，国家现在建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，就是要在现有的专项维修资金体系上做出升级，创建一个更加规范、可持续的房屋维护体系。

这些老旧建筑如果不及时维护，就会造成财产损失和安全隐患。

当然，没有维护修缮的老破小老破大，也面临着资产价值贬值的持续压力。

事情就是这么一个事情，本号其实前段时间已经有专题文章对这个内容进行了详细的梳理和分析，这里就不再赘述。

2

基于经济维度的理性关键思考：后续制度执行的资金，从何而来？

现实情况：随着我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。

因此，房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。

从国家管理的角度，这就是典型的未雨绸缪，长远规划的思路和做法，无可厚非。

但是经济社会，谈钱不俗，这个增量资金的来源，从哪里来，成为了这个“三项制度”是否能够顺利建立的关键所在。

按照目前透露的消息来看，这笔钱国家的意思是分三个账户：

一个是地方财政出钱一个是业主强制缴纳一个是业主自愿缴纳

地方财政出多出少是一回事，但是按照当下全国土地财政收缩，甚至是断崖式下降的情况（全国政府性基金预算收支情况显示，上半年国有土地使用权出让收入15263亿元，同比下降18.3%。上半年国有土地使用权出让收入相关支出22000亿元，同比下降9.2%。），指望地方财政出钱这个事情，本身就没有多少想象力。

财政出的钱肯定是不够的，现在地方发工资都成问题了，所以可行之道，只能是房东强制缴纳。

这个钱有多少？过去的物业专项维修资金是一次性缴纳，以宁波发布的最新征收标准为例，如果按20年来平均，粗略估计，物业专项维修资金平均到每月的金额大约是物业管理费的15%-25%左右。

新的房屋养老金功能性更齐全，应该会高于过去的专项维修资金。

另一个方面，怎么交也是个问题，如果是自愿缴纳，那能收上来多少可想而知。

但如果从个人账户上强制收取，那样对楼市的影响，可能比收取房产税来得更严重，甚至不利于社会稳定。

不去质疑国家制度设计和推行的能力和决心，但是按照当下中国国内经济和地方财政的现实情况来看，一个明确的结论是有的：

中国的房产，未来的持有成本必然会进一步明显增加。

很现实，属于中国房产低成本持有的黄金时代，即将正式结束。

3

趋势研判：中国住房“三项制度”的持续推进，将给中国的房价楼市带来哪些影响？

据《中国人口普查年鉴-2020》统计数据，截至2022年底，城镇存量住房规模已超过300亿平方米。

这里面有27.55%是1990以前-1999年建的房子，目前楼龄在25年以上。

有61.53%的房子是1990以前-2009年建的，楼龄在15年以上。

也就是说，预计在2040年后，中国接近七成，八成的房屋楼龄会加剧老化，迈进30-40岁高龄。

具体看每个城市，一二线城市发展的早，老房子比例会更加高。

房子老化，面临居住体验下降和建筑结构安全风险增加这样的问题，实际上过去中国长期以来的国家思路，都是四个字“大拆大建”。

推倒重建，是典型的凯恩斯经济学逻辑，但是经济阶段不一样了，其实从现实大家也看到了，今年广州深圳的旧改大部分都难产了，深圳罗湖一个小区甚至宣布要业主自筹资金改造。南京，重庆等地已经开始尝试推行自拆自建项目试水。

说到底，不仅仅是钱的问题，还有房地产经济上行阶段，不断推高的容积率和建筑密度，让原拆原建的潜在利润空间被提前过度透支了。

动辄百米的高层住宅，别说开发商，让政府来主导拆迁，绝对都是令人头疼的大工程，大麻烦。

所以，中国住房“三项制度”的持续推进，势在必行，趋势确定，没有任何争议。

在这样的趋势之下，将会给中国的楼市和房价，带来直接，长远，深刻的必然影响：

首先，城镇化发展到尾声后，过去的大拆大建模式已经不大可能发生了，未来绝大多数城市，核心位置的老破小宿命就是通过缴纳养老金，去不断维持房子的存活寿命。

叠加教育资源的均化和新生人口的减少，过往被学区，地段提前透支了市场价值的老旧房产，会成为价格泡沫风险持续加大的风险资产。

其次，高层和小高层住宅的市场价值，会进一步受到冲击。

近10年全国发生高层建筑火灾3万多起，如果说火灾是小概率事件，那么高层住宅无法回避的一个终极问题就是寿命。

房地产经过二十多年大跃进似的野蛮发展，可能大家都忘了一件事，房子也是有寿命的。建设于上世纪八九十年代的第一批高层住宅已经开始老化了。

将来即便房价企稳反弹，大家说和这些老旧高层还有关系吗？

最后，随着“三项制度”的推行和落地，进一步规模化普及，会给当下持有房产的群体带来明显的成本增加。

市场抛压会直接增加，对楼市和房价的稳定，产生冲击。

任何市场，供大于求的情况一旦出现，就注定会给价格带来压力。

但是从制度设计和诉求理由来看，住房养老金制度和体系的建立，应该没有任何争议，是需要，也是有长期意义和价值的。

写在最后：

透过对这个国家意志层面对房地产经济的最新制度设计和推进，能够得到哪些启发？

文章最后，基于以上的梳理和讨论，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

首先来说，从现实出发，对绝大多数个人来说，肯定是不愿意多交一笔钱，进而对这样的制度推进会有明显的抵触态度和反感情绪的。

即使愿意交，这笔钱如何管理？

如何使用？

特别是使用过程中的公平性如何保障呢？

如何审计监督？

如何保值增值？

所以现在都还八字没一撇呢。要说具体冲击和影响几何，其实很难有说服力。

对于很多地方政府政府来说，现在是真没钱，同时又有大政府的义务，未来肯定是要花这笔钱。

所以要试点，力求尽快摸索出好的经验和模式出来。

但是，对于住房养老金这个事儿，不要质疑国家和政府是真想把它落地的决心和态度。

其次，中国的住房模式跟欧美不一样，欧美是独栋房屋为主，所以老化了自己负责。中国是高层和多层住宅，是多户居民共有的，的确需要这样一个制度。

从逻辑来看，这个制度一旦实施落地，并持续稳定运行，能够给很多老破小和高密度高层的使用和居住体验，实现延续。

自己住的房子还好，如果是租赁出去的房子，这个成本按照经济规律，会转移到租户身上。

市场购买力和房产成本的全新博弈，将成为未来国内经济环境中，值得重视的领域。

最后，从中长期来看，住房养老金制度将给中国的房产价值表现，以及楼市成交，带来长期持续的深远影响。

房价暴涨的辉煌时刻，注定一去不复返了，先不说支撑房价上行的因素已经不复存在，就看未来房产持有的成本，以及市场上的租金博弈，都会加速将房价拉回理性区间。

买不起还可以租，租不起就走人，别说现实，经济社会就是这么运行的。

中国的房价逻辑和楼市，大变天，大转变，不是即将到来，而是已经开始了。

大变伊始，保持定力，现金为王，才是王道。一些有的没的情绪和态度，实际没有多少现实意义。

以上，就是对最新住建部发声，22城试点，住房养老金推进明显加速动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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