从频频抄底“买楼”，看险资不动产配置风向！啥是优质资产

发布日期：2024-09-19 16:16

来源类型：律说律答 | 作者：市濑秀和

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在目前低利率、“资产荒”环境下，险资频频出手入市“买楼”给市场吹来一些新风向。

近日，位于北京市东城区的中粮·置地广场项目易主中邮人寿，交易价42亿元左右；

在此之前，世茂集团拟出售一个珠海综合体项目51%股权，总价约为39亿元，受让者为合营伙伴国寿星湾以及合营联营企业国寿启航基金，二者均属国寿系；

9月份，据万科A公告，华泰资产“输血”万科全资子公司，签订一笔40亿元不动产债权投资计划协议。

业内人士认为，在房企业绩不及预期，销售回暖进程放缓下，当前不动产价值被低估，投资性价比显现。

一般来说，险资资金体量大且投资周期较长，和不动产投资之间有天然的适配性。叠加当下优质投资项目紧缺，且不动产价格相较前两年下滑不少，助推险企将目光转向不动产投资。

从险资资产端来看，目前，银行存款、债券等固收产品是主要配置。但是，固收类产品收益率相对较低，从资产配置多元化和提高收益率角度来看，未来不动产投资或成险企资产配置的一个重要方向。

中国经济逐步复苏过程中，房地产市场何时提振备受关注。不过，这并未阻挡险资布局不动产的热情。

『A智慧保』关注到，除了近期上述保险机构斥资百亿“买楼”，年内不少险企已经多次出手布局不动产。

据中国保险业协会官网“大额未上市股权和大额不动产投资信息披露”栏目公告显示，今年前9月，已有35个不动产投资项目公告。从已进入实际出资阶段项目来看，年内以平安人寿、太平洋人寿、泰康人寿为代表的头部寿险公司，主要将资金投向北京、上海重要地段的存量不动产项目。

值得一提的是，平安人寿继去年投资北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目后，今年大手笔再投四大产业园项目，包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目、弘源新时代项目，总投资金额预计不超过73.33亿元，目前累计出资额已超60亿元。

外资险企也在加码布局优质不动产。今年1月，友邦人寿披露的《关于大额不动产投资的信心披露公告》（实际出资阶段）显示，友邦人寿落地了上海市虹口区北外滩89街坊项目，出资合计约为51.81亿元。

在房企业绩不及预期，销售回暖进程放缓下，险资缘何青睐不动产项目？

事实上，这与当前不动产市场被低估，而一线城市不动产项目的投资性价比可观不无关系。有熟悉地产投资的人士分析称，北京、上海等一线城市中心地段的优质商办楼宇、产业园区项目具备一定的投资价值。

中指研究院近日公布的数据显示，百强房企9月销售额同比下降24.1%，1-9月销售总额为48501亿元，同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。

针对近期房地产行业政策效果与市场趋势展望，中指研究院市场研究总监陈文静指出，9月单月，核心城市市场活跃度好转，政策效果初显，但全国市场销售规模仍处低位。

也有专家表示，当下很多不动产的价格已经进入低谷，对于保险行业而言，也处于调整、转型的关键时期，需要丰富投资组合抵御风险，再加上政策层面盘活存量资产导向，优质不动产项目成为险企重要目标。选投项目方面，险资主要倾向于配置具有收租效益的产业园区、基础设施、商业办公楼等。

不得不说，险企热衷投资不动产的基础，是相关监管规定和细则的完善。在2010年之前，险企能够投资的范围较为有限，主要包括银行存款、政府债券和金融债券等信用评级高、收益率低、投资风险非常低的金融产品。

2010年，原保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》，放开保险不动产投资，使得险资可投资范围扩大至以商业地产、办公地产、养老社区等为代表的不动产领域。

时隔多年，2018年5月，原保监会又发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，进一步允许险资通过地产基金等方式投资长租公寓。

当然，险资将目光转向不动产，与其投资特点息息相关。中国人寿副总裁刘晖在2023年中期业绩发布会上曾这样描述，“不动产天然具有抵抗通胀、抵御波动、分散风险、与其他品种相关性比较低的特征，短期市场可能存在波动，但在整体组合中配置一定的实物资产，更有利于保险资金获得长期稳健回报”。

除此之外，险资资产端收益率承压，或许是险企将投资视线转向不动产的另一重要原因，当前险企亟需优化资产端配置稳定并提高收益率。

从五大上市险企的业绩报告数据来看，2023年半年度业绩报告显示，今年上半年，五大上市险企净投资收益率均下滑。总投资收益率方面，除了中国平安总投资收益率同比微升0.7个百分点至4.1%，其余4家险企均出现下滑。拉长看今年前三季度，在权益市场震荡波动的情况下，亦有专业人士抱有不乐观态度。

此外，寿险公司多数产品负债久期较长，本身就对长期投资资产有较高需求。中泰证券就在研究报告中以某头部寿险公司为例分析称，寿险保单的负债久期一般是15年左右，目前固定收益率资产久期仍存在缺口，在7年以内。商业地产项目的久期足够长，能满足险资资产、负债久期匹配的需求。

中国人保也在半年报中表示，投资板块将努力保持投资收益相对稳定，拓展创新空间。人保投控增强不动产和养老产业投、建、管、营等能力，服务好主业营业职场管理需求。

尽管不动产项目投资势头渐热，但以债券为代表的固收类资产，仍为险资的主要投资对象，相较国际保险机构，我国险资不动产投资占比较低。

『A智慧保』整理五大上市险企2023年中报发现，截至今年6月末，新华保险债权投资计划占总投资组合的比例为3.8%，而债权投资计划中除了不动产资金项目，还包括基础设施；中国人保其他投资占总投资组合比例为1.2%，当中包括投资性房地产等；此外，中国太保投资性房地产占总投资组合比例为0.5%；中国人寿投资性房地产占总投资组合比例为0.24%。

中国平安不动产投资占比相对较高，占总投资组合比例为4.5%。据中国平安首席投资官邓斌介绍，平安不动产投资中约3/4规模都是物权，且物权主要集中在一线城市好的地区。

刘晖此前也介绍称，目前国内主要机构对不动产资产配置比例一般只有3%-4%，行业全口径不动产资产也只有1万多亿，与国际同业平均10%左右的比例有较大差距。

的确，与国际保险机构相比，国内险企对于不动产的投资仍有很大空间。

光大证券研报认为，国际保险资管机构另类投资涉及领域较为宽泛，包括不动产、私募股权、基础设施以及衍生品等投资资产。另类投资作为大类资产的重要构成，对于丰富投资产品、提高长期回报、加强期限匹配等都具有重要意义，部分保险资管机构积极发展其另类投资业务，为保险资金投资提供长期稳定的高收益。

邓斌也表示，不动产不仅会带来租金等收益，随着经济发展还有资产升值效益。所以平安会保持不动产配置的健康发展，并从“募投管退”所有的投资环节做好风险管理、敞口集中度管理、风险监测、风险预警，这是投后最核心的部分。

对于当下险企“资产荒”和亟需多元化优质资产配置的现状，中国人寿2023年半年报指出，从资产端看，固收利率将持续低位运行，优质固收类资产供给不足的现状仍将延续，权益市场短期内可能仍以震荡和结构性行情为主，面临息类品种收益率持续下行和投资组合总体收益波动加大的双重压力。在此背景下，将继续加强资产负债管理，持续优化资产配置结构，灵活调整投资策略应对市场变化，有效平衡短期收益稳定与长期价值提升。

总体而言，当前固收类资产仍是保险资金主要的配置种类。不过，在低利率、资产荒的环境下，在防范信用风险的同时，险资仍在积极寻求优质项目的配置机会，目前具有较高性价比的不动产，或许会成为险资追投的新风向。

不过，究竟哪些不动产属于高性价比尚不能一概而论，此一时彼一时，需要眼光，需要胆识，需要顺应大势。