黄奇帆再预言未来房地产，今年已基本应验，明年将迎来新转机

发布日期：2024-09-19 15:19

来源类型：知乎热榜 | 作者：李凤栖

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论专家预测房地产，我只服黄奇帆！

黄奇帆何许人也？现任复旦大学特聘教授、国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主席，中国金融四十人论坛学术顾问。

关于他对未来房地产预言，今年已经基本应验了。

记得恒大暴雷之前1年，那个时候的楼市还如日中天，而黄奇帆在一次接受采访时却说：

中国的房地产商负债率都在90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。中国的开发商比全世界的开发商加起来都多。以后中国的房产商用不着这么多。有1万个不得了了。今后十来年，9万个房地产商会变成1万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。

后来没过多久，国家就开启了房企去杠杆，针对房企的“三道红线”横空出世。可以回过头来看，当时若房企听了他的话，及时控制拿地并加快清盘，这两年的日子应该是特别滋润的。

而且，这也不是黄奇帆第一次预测房地产，比如最新预测的未来房地产走向，看原视频讲话时间是2023年。当时是一位听众在台下提问，请黄奇帆分析一下“目前中国房价有没有跌到最低？明年的房地产会怎样？”，对于这样一个敏感话题，黄奇帆没有直接回答，而是用数据、用道理说话。

不过，就今年的市场现状来看，其实一些东西已经应验了。

黄奇帆：中国的房价，其实最近两年还没有开展大跌，走的是有行无市，从2021年到2022年，房价和交易量开始减少了，比如2020年交易量是18亿平米，2022年已经降到了14亿平米，大概降到12亿平米就会守住一个平衡，就不会降到5，6，7，8亿平米。

那么为什么是12亿平米呢？

用黄老的解释：因为整个中国的房产建成的在使用中的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，也就是说每年折旧五十分之一（2%），500亿平米的2%就是10亿平米，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平米，所以，12亿平米的需求是坚实的底部，会守住的。

咱们看看去年的数据，2023年的销售额为11.7亿平米，踩在了他说的支撑点。而今年呢？

2024年1-5月，房地产销售面积：新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。如果按照这个销售趋势，今年可能还达不到这个水平。

所以现在，不论是从建筑量还是投资量的角度，市场销售显然是超跌了。

按照黄老的逻辑，如今市场的交易量已经很低了，按理来说不可能再出现房子继续降价才对，了为何2023年又跌那么多了呢？

其实，这个问题的本质原因还是在法拍房上面。

黄奇帆先生说，因为，房地产开发商、地方政府、银行以及有房者，都不想让房子降价。所以，房价没有大降。打破房价的是法拍房。法拍房有一部分是开发商的房子。在2000年的时候，法拍房只有20万套， 2023年数据未出，估计有400万套。按照100平方米计算，是4亿平方米，是全国年销售量的35.81%。法拍房交易量超过20%,就成为区域的房价。法拍房多了，房价就肯定下跌。

换句话来说，法拍房一般是打6-8折，这已经足够影响市场了。

今年(应该是2023年夏季)，深圳和上海都有跌过30%的房子，但不是深圳和上海所有的房子都跌破了30%。明年（2024年），如果法拍房继续增加，就有可能导致整个城市的房价下跌到30%。如果房价出现打6折甚至5 折的时候，政府就应该出手，拿出5万亿元， 甚至6万亿元(这应该是指国家，地方政府可没有这个实力)把房子收回来，用作做公租房、保障房、 房改房、人才房、廉价房等，政府不会亏的。因为一个国家本身就应该提供30%的保障房。

房企拿到这笔收购资金，就能还银行和供应商等债务，5万亿可以抵消15万亿的债务。

也就是说，在黄老看来，其实他去年就很确信，今年房子一旦打7折、6折，政府就会出手，收购房子用作保障房。达到30%的保障房，以后也不用建了，这手操作既去了库存，又平衡了债务，一举两得！

而且，从社会稳定的角度来看，老百姓首付3成，房价跌30%，还不算负资产，如果继续跌，甚至跌掉40%、50%，那么这个房子就是烫手的山芋了。

而银行呢？如果房子40—50%，不良率就会大幅提高，别问为啥，你都不要房子了，你觉得跌去一半，谁还愿意继续还贷。这种情况就会引爆系统性金融风险。这些都不是银行能承受的，所以，到了20%-30%，政府一定会出手救市，他预言今年一定会这么做。

而从当前的情况来看，黄奇帆的预言基本都已经应验。

比如：

1.今年法拍房400万套；

2.整体市场调整30%左右；

3.国家队出手收购存量房；

这些都得到了验证。

如今，还有一个待验证的预判，也是大家特别关注的问题：市场底部和企稳时间。

按照黄老的预判，一年新房销售额12亿平米属于市场平衡点，去年已经打破了这个平衡点，只有11.7亿平米；按照今年前五个月的速度，今年全年销售额可能只有9亿平米，这明显属于市场非理性超跌状态。这无疑会加快救市政策的出台，力度更大、更有效的政策相信不远了。但要达到12平米的均衡数据，大概要在明年了。

不过有一点可以肯定，今年官方多次强调防范系统性金融风险，说明国家的意志已经非常清晰，救房地产作为当前最重要一环，不仅得救，而且还要全面救起来；如果没起来，那就一直救，直到彻底救起来为止。

从这个角度看，对于这几年苦不堪言的楼市参与者来说，最困难的时候就快过去，明年大概率是可以期待的。

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